Syndicat des copropriétaires, syndic, conseil syndical : qui fait quoi ?

La copropriété d’immeuble est l’organisation d’un ou plusieurs bâtiments dont la propriété est répartie entre personnes différentes, sous forme de lots comportant chacun une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes.
Les pouvoirs publics ont donné un statut légal à la copropriété des immeubles bâtis. Ce statut définit précisément l’organisation de la copropriété, la manière dont elle doit être administrée (qui fait quoi, comment) et les règles applicables pour la faire évoluer (améliorations, reconstructions…).

On retiendra tout particulièrement les points suivants :

1. En résumé

Dans un immeuble, l’ensemble des copropriétaires du ou des bâtiments forme un syndicat, qui a une personnalité civile propre, indépendante de celle de chacun des copropriétaires. Le syndicat a pour principale mission de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Pour cela, il se fait représenter par un syndic. Un conseil syndical, nommé par les copropriétaires pour les représenter, assiste le syndic et contrôle sa gestion.Un règlement de copropriété propre à chaque immeuble précise l’organisation de la copropriété et les droits et devoirs de chaque copropriétaire.

2. Plus en détail :

Le syndicat des copropriétaires décide notamment du budget prévisionnel, des travaux nécessaires dans les parties communes, des acquisitions ou cessions pour le compte de la copropriété (exemple : cession d’un droit de surélévation), de la nomination d’un syndic, des modifications du règlement de copropriété. Ses décisions doivent être prises en assemblée général des copropriétaires et sont appliquées par le syndic.

Le conseil syndical

Ses membres sont nommés parmi les copropriétaires, en assemblée générale. Un président est élu parmi ses membres. Le conseil syndical joue un rôle consultatif. Il assure la coordination entre les copropriétaires et le syndic. Il a notamment pour missions :

  • d ‘assister le syndic dans ses prises de décisions, par exemple pour choisir des entreprises devant assurer des travaux dans l’immeuble en application d’une décision d’assemblée générale
  • de contrôler le bon déroulement de la mission du syndic, en vérifiant la comptabilité, les conditions dans lesquelles les décisions d’assemblée générale sont appliquées, en s’assurant de la manière dont les contrats et marchés sont passés par le syndic et réalisés, en contribuant à l’élaboration du budget prévisionnel.

Le conseil syndical rend compte de sa mission à chaque assemblée générale.

Le syndic

Le syndic peut être bénévole ou professionnel. Quand il est professionnel, il doit légalement remplir les conditions suivantes :

  • justifier d’une garantie financière suffisante dont le but est d’ assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de défaillance,
  • justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
  • être titulaire d’ une carte professionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
À ce titre, le syndic est notamment tenu de gérer l’administration et les finances de la copropriété :

Gestion administrative :

  • Le syndic informe les occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale, fait mettre en œuvre ces décisions et appliquer le règlement de copropriété.
  • Le syndic assure l’administration de l’immeuble, veille à son entretien, sa garde et sa conservation. En cas d’urgence, il fait exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde,
  • le syndic représente le syndicat en justice,
  • le syndic établit et tient à jour une fiche d’information sur la copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble

Gestion comptable et financière :

  • Le syndic établit le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumet au vote des copropriétaires en assemblée générale annuelle
  • Le syndic assure le paiement des dépenses et le recouvrement des recettes du syndicat, via un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat (sauf décision contraire de l’assemblée générale).

3. Pour aller plus loin :

Les textes législatifs et réglementaires portant sur la copropriété sont nombreux et évolutifs, on citera notamment :

  • La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967
  • la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » encadrant les condition d’exercice de la profession de syndic
  • l’arrêté du 19 mars 2010 dit « arrêté Novelli » portant notamment sur les modalités de rémunération des syndics de copropriété
  • la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », venant notamment modifier certains articles des lois ci-dessus.